郑元柏的部落格

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  在工業化進程中，房地產從未發生過崩盤，隻有在完成工業化之後，尤其是城鎮化率達到70%以後，房地產才會有泡沫產生的條件。

  房價大跌、房產崩盤幾乎成為近期社會輿論的共識。殊不知，這可能是一場虛張聲勢的炒作。某一房地產商本來定價就很高，所謂的降價也隻是價格虛高的回落；也有的是房地產開發商在某棟房屋銷售還剩最後幾套時，為盡早瞭結，便降價賣掉。這些個案卻被媒體炒作成房價大跌已成為席卷整個中國的大潮，未免有些言過其實。

  人類發展的歷史已經證明，在工業化進程中，房地產從未發生過崩盤，隻有在完成工業化之後，尤其是城鎮化率達到70%以後，房地產才會有泡沫產生的條件。因為到那時，社會對住房的需求開始大幅度下降。

  中國現在還處在工業化的進程當中，房產不具有崩盤的可能性。有人拿日本房地產泡沫對比中國，但中日兩國不處於同一個發展階段，根本沒有可比性。

  五類人群炒作房價暴跌

  因此，人們不禁要問，如此炒作房產暴跌是為何？深究起來隻有兩個字：利益。

  任何一種炒作，都是出於自身利益的需要，沒有利益，誰也沒有閑工夫去評論。現在，要弄清究竟是誰在炒作房價暴跌，隻要從利益的角度去分析，便看得一清二楚瞭。

  實際上，炒作房價暴跌，不外乎五類人群：一類人群是那些有改善住房需要的人，期待房價大跌之後換房。第二類人群則是無房戶，或者大部分是年輕人，這部分人都渴望著房價暴跌，以便自己能夠買得起房。第三類人群是有閑錢的人，期待房價暴跌之後尋求投資機會。第四類則是學界的專傢學者，這些人為瞭博人眼球而進行預判。第五類是房地產開發商，有的開發商也炒作房價暴跌，似乎不那麼令人理解，但其實他們期待著趁房價暴跌時，進行收購兼並，吃掉小房地產開發商，擴大規模，進而壟斷市場。

  當然，在這五類人群當中，最期望房價大跌的是無房戶。那麼，現在的無房戶真能在房價大跌甚至崩盤中獲得實惠嗎？到那時真能買得起房子嗎？

  無房戶期待房價大跌後能購房的想法可以理解，筆者甚至強烈支持這類人群的期待，讓所有人都有其屋而安居樂業。早在幾年前，筆者甚至呼籲在中國境內建立"戶均一套房"的制度，所有居民以傢庭為單位隻能擁有一套房屋或者被給予改善住房的機會，決不能將房屋當作投資品進入市場。因為人多地少，一旦房屋被當作投資品在市場上炒作，必然導致無法收拾的嚴重後果。

  房價暴跌投機者受益

  到瞭今天，人們隻能承受高房價的現實，甚至寄希望於炒作房價暴跌去改變現實。但這裡面有兩大因素不得不考慮：一是剛性需求還存在，二是投機需求也存在。當房價下降的時候，首先出手的絕不是那些真正需要房屋的剛性需求者，而是那些炒作房產的投機者，因為他們明白隻要有剛性需求存在，房地產就有升值空間。

  因此，房價下跌隻是給那些投機者創造瞭機會，這樣就必然導致第二輪房價暴漲，最終的受益者不是那些真正需要房屋的人，而是炒房的投機者。

  同時，房價暴跌必然會引發經濟危機，結果是中國所有人都成瞭受害者，隻是程度不同而已。已經靠銀行貸款買瞭房的人們，一旦房價暴跌，作為貸款抵押的房屋價值就會不足以抵押所貸款項。假如購房者貸款200萬元購置的房屋價格跌到最後隻值100萬元，雖然已償還瞭100萬元，但還有100萬元貸款要償還。如果無法償還銀行貸款，銀行就會把房子拍賣掉，拍賣的價格一般比市場價格要低，可能隻賣到70萬元，最後購房者不僅變成無房戶瞭，而且還欠銀行貸款30萬元，這還不包括銀行利息。

  當然，受害最重的便是低收入群體，或者是買不起房屋的人們，因為這些人抵禦通脹的能力最差。一旦房價下跌，投機資本迅速撤離房地產市場，將引起貨幣貶值，日用百貨的價格飛漲。那些買不起房的人，手裡的貨幣變得更不值錢瞭，生活將更加艱辛，而那些有錢人，假如手裡的1000萬元貶值成100萬元瞭，畢竟還有100萬。更何況，這100萬元將擁有巨大的杠桿作用，一旦資產泡沫破滅，這100萬元將成為獲取更多資產的資本，擁有巨大的獲利空間。

  因此，無論在任何時候，包括房價在內物價的暴漲暴跌，受害最深的都是普通老百姓，也就是沒有多少貨幣資本的群體。

  無房者不能想得太天真，以為房價暴跌之後就能買得起房子，更不必跟著炒作房價暴跌，為那些炒房的投機者創造機會。

  房價跌不跌，市場說瞭算，我們可以去關註，但不要故意去跟風炒作。年輕人應當先租房，先創業，不能因為購買房屋傾其所有，更不能因購買房屋大量貸款，一輩子為銀行打工，這樣就喪失瞭創業的資本和能力。一個人首先要有財務自由，沒有財務自由，其他自由都談不上，不僅會活得很累，而且也無法擺脫打工的命運。

  當然，一個人不能永遠沒有自己的房屋，有房無房的境遇完全兩樣，居無定所，生活質量將大大降低。無房者可以爭取購買政府提供的經適房，待將來創造瞭足夠的財富之後，再去按照自己的喜好和想法購買商品房。不過，政府提供的經適房目前還無法顧及每一個人的需求，唯有在奮鬥中去創造更多的財富才是最可靠的，跟著炒作房價暴跌，其結果是將自己推向受害者的境地。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-06-10/08092768778.shtml

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